Han pasado 4 años desde que en 2012 comencé a trabajar junto a otros arquitectos amigos, Ramón González de la Peña y Estanislao Cabanillas, la manera de gestionar de forma integral los activos inmobiliarios problemáticos sin terminar, es decir el conjunto de obras paralizadas por la crisis que dibujaban el panorama desolador de la economía española.

Desde el ámbito profesional buscábamos soluciones que permitieran dar salida a los mismos reduciendo el impacto de los activos adjudicados sin terminar en las entidades bancarias, rescatándolos del estado de parálisis en que se encontraban y posibilitando así la función social que toda acción emprendida debe cumplir.

La estrategia proyectada abordaba por un lado una reducción de las provisiones que la entidad financiera debía afrontar y por otro lado un reajuste del proyecto que permitiera reducir los costes de ejecución.

1             Reducción de Provisiones

Parte de la financiación de la operación se derivaba del cambio en el nivel de provisión fijado en el R.D. 2/2012. Un análisis somero que cruzaba los datos de provisión según el nivel de terminación del activo con el valor invertido en el propio activo nos marcaba de forma clara la zona de actuación: promociones sin terminar ya que, por un lado se habían ya destinado una cantidad de recursos muy importante en ellas y por otro lado tenían un alto nivel de provisión fijado por el Real Decreto.

Aun tomando un ejemplo en Jerez, que era una de las ciudades más difíciles, ya que tiene un precio de venta inferior que el resto de la Bahía de Cádiz(menores márgenes de actuación), se podía reconocer el margen económico derivado del cambio de calificación del activo.

Estado del activo Valoración Provisión
Piso terminado 1.500€/m2 (precio de venta) 300€ (20%-24% del valor)
Piso en promoción sin terminar 850€/m2, precio ejecución material de lo certificado + precio de suelo 552,5€/m2, (65% del valor caso de ser activo recibido como pago de deuda)
Suelo urbano consolidado 350€/m2, precio de repercusión de suelo a una promoción (datos Ayto Jerez 2010 y web) 280€/m2 (80% del valor caso de ser activo recibido como pago de deuda)

Se deduce que si se terminaba la promoción del segundo caso, se obtendría una doble ventaja: en primer lugar tendríamos un activo con un valor superior, al ser un piso terminado, más fácil de gestionar. Por otro lado, admitiendo el valor de mercado supuesto en el ejemplo, la provisión del inmueble se situaría en 300€/m2, es decir 212€/m2 menos que el nivel de provisión que se está necesitando en la situación del inmueble sin terminar, margen que se puede usar para terminar la promoción con una mejora objetiva de la situación global del activo problemático.

2             Reducción de Costes de Ejecución

El mercado de vivienda que había adquirido el inmueble había desaparecido y las necesidades en ese momento eran diferentes por lo que era necesario conseguir viviendas económicas. Para ello proyectamos viviendas que se iban adaptando a las necesidades familiares en cada momento. Incorporamos a las viviendas una componente temporal que hasta ese momento no era muy conocida. La vivienda disponía del equipamiento e instalaciones mínimas (baño y cocina) y  una distribución basada en ese equipamiento sin más, con calidades elementales. Lo suficiente para adquirir la licencia de primera ocupación.

Estas dos líneas de trabajo le interesaron a alguna entidad financiera andaluza con la que trabajamos hasta que apareció el SAREB, que frustró nuestras aspiraciones.

Las entidades financieras resolvían sus balances y se alejaban de una gestión inmobiliaria que desconocían, sin embargo entendíamos que el problema sustantivo no estaba resuelto porque el activo inmobiliario seguía siendo problemático. Más aún, ahora mantengo que el problema persiste, aunque ha cambiado de lugar porque ese parque inmobiliario es ahora público. Un parque público que no está cumpliendo esa función social ya que no está funcionalmente habilitado para nada.

Algunas reclamaciones se están formulando de forma desarticulada desde diferentes foros para poner a disposición el conjunto de inmuebles acabados que están en manos de SAREB para cumplir esa función social y subsanar parte de la angustia en la que viven miles de familias desahuciadas durante estos años. Sin embargo no he identificado ninguna medida que permita gestionar los activos inmobiliarios inacabados porque quizás nadie haya reparado en las ventajas que supone gestionar este nicho de vivienda y empleo. Quizás sea necesario demoler algunas de la obras, como ya se planteó en Irlanda durante 2013, pero las posibilidades de obtener viviendas económicas supone una oportunidad nada despreciable.

Hablaremos más adelante de otras posibilidades de obtener viviendas económicas en el marco del tercer grupo de activos inmobiliarios, los que afectan a los solares.

El problema persiste 4 años después por lo que es el momento en el que las diferentes administraciones adopten medidas para facilitar una gestión adecuada de estos activos inmobiliarios que permitan disponer de viviendas económicas y accesibles a la población, más allá de esperar a que el tiempo siga su curso.

Fernando Visedo

Reflexiones y pensamientos acerca de la arquitectura social , el urbanismo y steelframing
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